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Mutui: tasso fisso o variabile?



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Qui di seguito alcune FAQ a migliore chiarimento di tutto l'aspetto riguardante la detraibilita' fiscale a seguito di mutui contratti per l'acquisto di abitazione principale.

Quali somme possono essere detratte in sede di dichiarazione dei redditi?

- La detrazione ha ad oggetto “gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale” (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917 1986).

Quali sono gli “oneri accessori” detraibili?

- Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste, si segnalano: - l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;

- le spese di perizia; - le spese di istruttoria; - la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione; - la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti; - la penalità per anticipata estinzione del mutuo; - le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; - le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera; - l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca; - l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.

- Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non assolutamente necessarie, le spese di assicurazione dell'immobile, neppure qualora l'assicurazione sia richiesta dall'istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari eventi danneggino l'immobile, determinando una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.

- Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di compravendita e non di mutuo: - le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);

1) – MUTUI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE.- l'onorario del notaio per il contratto di compravendita; - le imposte di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali dovute per l’acquisto.

- Non sono ammessi alla detrazione gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni di legge. Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.

Cfr. sul punto: Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006; Ris. Agenzia Entrate 23 settembre 2005, n. 128 E; Circ. Agenzia Entrate 20 aprile 2005, n. 15 E.

- Non bisogna quindi confondere le spese qualificabili come “oneri accessori” detraibili, e le spese che possono essere computate in maggiorazione del prezzo di acquisto dell’immobile ai fini del raffronto con l’importo del mutuo (su cui v. la Circ. Agenzia Entrate 20 aprile 2005, n. 15 E, e la Circ. Agenzia Entrate 31 maggio 2005, n. 26 E).

Qual è l’importo detraibile?

- Può detrarsi una somma pari al 19% degli interessi ed oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro.

- In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti, e va quindi suddiviso tra tutti gli intestatari del mutuo (Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7 E).

- Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917 1986; Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7 E).

In quale momento è possibile usufruire della detrazione fiscale?

- “La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi - con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici - che per gli oneri accessori” (Agenzia delle Entrate, Guida fiscale per i mutui, 2006).

La detrazione fiscale compete per l’acquisto di autorimesse, cantine e altre pertinenze dell’abitazione principale?

- La legge non fa alcun riferimento alle eventuali pertinenze. Su tale base, l’Amministrazione finanziaria ha ritenuto che “la detrazione non spetti ove il mutuo sia stato stipulato per acquistare autonomamente una pertinenza della dimora abituale del contribuente” (Circ. Min. Fin. 3 maggio 1996, n. 108 E).


Ai fini della detrazione è necessario che il contribuente intestatario del mutuo ipotecario sia anche proprietario dell’immobile che viene acquistato?

- Si, il beneficiario della detrazione deve coincidere con il proprietario (o comproprietario) dell’unità immobiliare oggetto di acquisto. Pertanto, nel caso in cui un soggetto contragga un mutuo per finanziare l’acquisto di una unità immobiliare da parte di un familiare, non sarà possibile usufruire della detrazione.

- Non è invece necessario che l’immobile acquistato sia lo stesso immobile sul quale è concessa ipoteca. (Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7 E).

Entro quanto tempo l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale?

- E’ necessario adibire l’immobile ad abitazione principale entro un anno, ossia dodici mesi, dalla data dell’atto di acquisto.

- Nel caso l'immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dal relativo permesso di costruire o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.

- In caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno (dodici mesi) dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale. (art. 15, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 917 1986; Circ. Agenzia Entrate 26 gennaio 2001, n. 7 E).

Key Immobiliare di Carroccia Alessia

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